La Division Parcellaire : Que faut-il savoir ?

La division parcellaire peut s’avérer très rentable pour les propriétaires. Mais elle s’accompagne de règles qu’il convient de bien maîtriser. L’accompagnement d’un professionnel est à cet égard souvent nécessaire. 

Au travers de la division parcellaire, un propriétaire découpe son terrain en plusieurs parties appelées « Lots ». L’intérêt premier est souvent financier.

En effet, 2 cas justifient une division parcellaire : 

- La transformation d’un grand terrain nu en plusieurs lots constructibles : outre le fait que cette transformation facilite la vente, il est généralement admis que la somme des lots vaut plus que le terrain vendu en une fois dans son intégralité.

- Le détachement d’une partie d’un terrain non utilisé : sa revente permet de dégager des liquidités en vue d’un projet plus rentable. 

Il faut avoir conscience que les plus-values retirées peuvent faire l’objet de taxations. 

N’oublions pas non plus que la division parcellaire peut s’avérer fort utile en préparation d’une succession ou dans le cadre d’une donation-partage. 

Néanmoins, la division parcellaire est soumise à des règles qu’il est important de maîtriser. Ne pas les respecter peut conduire à d’importants désagréments, avec notamment la nullité des actes signées.

Quelles sont les autorisations nécessaires ? 

La division d’une unité foncière équivaut à la création d’un lotissement (Article L44.1 du Code de l’urbanisme). Il est donc nécessaire d’obtenir une autorisation administrative. Celle-ci peut revêtir 3 formes : 

• le permis d’aménager ;
• la déclaration préalable ;
• le permis valant division.

Les permis d’aménager et déclaration préalable:

Le permis d’aménager sera nécessaire lorsque la division parcellaire conduit à devoir créer/aménager des voies ou des espaces communs. 

La déclaration préalable apparait suffisante dans le cas de la création d’un nouveau lot sans création d’un nouvel accès.  
Attention néanmoins au cas particulier des terrains situés dans un site patrimonial dit remarquables, aux abords de monuments historiques ou en instance de classement : le permis d’aménager sera alors nécessaire. 

Le permis valant division:

Il s’agit là de faire une déclaration préalable de division en même temps que le dépôt du permis de construire. Cette exonération du régime classique des lotissement réside dans le fait que les projets de constructions sont parfaitement connus avant réalisation de la division et que la densité, la forme urbaine, le respect des règles d’urbanisme applicables, l’intégration dans le paysage ou encore la nature des travaux, ont déjà fait l’objet d’une analyse lors de l’instruction du permis délivré.
Dans ce cas, il suffit seulement d’ajouter un plan de division au dossier de permis de construire.

Quelles sont les règles liées à la vente des terrains ainsi divisés ? 

- L’autorisation administrative ci-dessus est un préalable nécessaire à la mise en œuvre d’une promesse de vente et au paiement d’un acompte.

- Le bornage du terrain à bâtir issu d’une division parcellaire doit être réalisé en amont de la vente. Il est réalisé par un géomètre-expert et doit conduire à fixer les limites de la propriété, à définir les accès et à dresser le document d’arpentage qui officialise la division de la parcelle cadastrale. 

- Le descriptif du terrain issu du bornage doit être repris dans la promesse de vente. 

- Une étude préalable géotechnique est obligatoire dès lors que le terrain est situé sur une zone à risques moyens ou forts de retrait / gonflement des sols argileux (Cf le site interne géorisques.gouv).

- Cas particuliers des terrains « enclavés » : le projet de division du terrain doit prévoir dès le départ les modalités d’accès et la création le cas échéant d’une servitude de passage. Ce passage doit être suffisant non seulement pour les véhicules de tourisme mais aussi pour les engins de chantier. 

Quelles sont les délais de rétractation ?

Dans le cas de la vente d’un terrain situé dans un lotissement soumis à permis d’aménager, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. 
Dans les autres cas, l’achat d’un terrain à bâtir de permet de disposer d’un délai légal de rétractation.